今天，中国的房地产市场一举一动牵动着每个中国人的心，甚至中国政府和全世界都密切关注着中国房地产的动向。有人说“中国的房地产已经绑架了中国的经济，绑架了中国政府，在它的繁荣的背后，正极大的阻挠着中国经济的发展”。我们在这里不谈它对中国经济的影响有多大。我们来谈谈是什么因素导致中国房地产异常的繁荣。
    我们认为，下面的五个因素在过去的十年有力地推动着中国房地产大涨不跌。
    第一个因素当然是货币超发
    让我们来看看过去10年我们的货币发行速度M2的增速就知道政府央行发行了太多的钱。从经济学的常识来看，M2的增速应该等于GDP的增幅加CPI的增幅，再加上1-2个百分点。为什么要加1-2个百分点呢。因为政府保持货币的发行总量稍微多过市场的需求而造成轻微的通货膨胀能刺激经济的发展。在这三个指标中，M2的增速做不了假，因为央行发行多少货币，很多渠道都可以得到证实。CPI的增幅就不同了，你看看连续几年国家统计局的报道，CPI的总增幅与各个省份加权平均相比相差高达10%左右。中国政府对于官员们的考核是以经济是否发展作为基本准则，也就是你那个地方的经济是不是增长了。过去十年的事实证明，GDP增幅最快的地区官员升职也最快，这样就造就了大小政府官员们报喜不报忧的心态。至于咱们国家GDP的增幅是不是有那么高，大家心知肚明。
    我们再来谈谈CPI。一个地区的物价涨幅过高，当地政府官员是要被问责的，所以各级政府在申报物价涨幅的时候，都会有意无意的淡化，这样直接导致咱们国家的CPI涨幅是不是有那么低，大家也心知肚明。这样下来，M2的增幅就肯定不是CPI加GDP加1-2个百分点那么简单了。
    超发的钱总要有地方去。例如，2013年，政府公布GDP的增幅是7.7%，CPI的增幅是2.6%（我们实际估计应该在4-4.5%）。如果看看M2的增幅13.6%，超发的货币大约在2%左右。前几年更多。年复一年积累下来，就是一个天文数字了。尽管与人民生活相关的物品的物价在过去的十年大幅上升了，但不足以吸收这么多超发的货币。大家瞄准的蓄水池就是房地产。
    第二个原因，分税制
    分税制也是造成房价上涨的推手之一，而且相当大。你问问各级地方政府，他们都在抱怨分税制导致他们收到的钱跟要承担的责任和义务不成比例。在十年前，这个现象并不突出，而当时中央制定分税制的目的是想打造一个强有力的中央政府，希望中央政府控制一切（在市场经济下，这种做法越来越受到质疑）。
    在这十年间，大小地方政府公务员的人数和官员的人数急剧膨胀。有人统计过，一个县有多达140多个县级的局/办，例如环保局，工商局，税务局等等。每个局每个科室只有一个一把手，但没有人认真限制副职的数量，例如一个县多达十个以上的副县级领导现在是再正常不过的事了。十年来，造就了急剧膨胀的公务员和官员队伍，他们一直在努力寻求并且事实上享受着比普通老百姓优厚多的医疗待遇和生活待遇，而这些都是需要用钱来支撑的。
    每年的分税制导致每年各级地方政府能分到的钱是有限的，并且这种税收的增长已经不足以支撑公务员队伍的膨胀和养这一群日益膨胀公务员队伍所需要的财力物力。如果没有地方捞钱，中国今天的公务员队伍绝对没有这么庞大。按道理，各级政府手上的哪怕一毛钱的税收都要上交国库，并且按国税，地税分配制的原理进行再分配。然而，中央政府居然有意地漏掉了卖地的收入所得，这对拥有一亩三分地的各级政府来说无异于天上掉下的一个金馅饼，没有人傻到不去卖地来生财。当然，我们亲爱的政府也会非常认真地将土地公开的拍卖，价高者得。但是通过制造土地价格上涨的预期，并且不断的推高土地拍卖的底价，政府就赚到了令自己都意想不到的收入。通过土地拍卖赚到了钱，又可以招更多的公务员，设立更多的职位，进行更多的固定资产投资，至少可以把政府的办公楼盖的漂亮一点，宏伟一点。这样就形成了一种恶性循环。更直接地说，就是对土地的拍卖产生了依赖，也就是各个地方出现了土地财政。不断推高的地价加上加在房价上面的名目繁多的各类税收不可能不推高房价，然而，如果没有以下的第三，第四点和第五点，房价也涨不起来。
    第三点，房价是最好的理财产品
    过去的十年，日益发达的资讯教会了中国老百姓一件事-一定要理财。2006-2007年间，狂飙的股市让不少先知先觉的发了大财，然而2008年，飞泄直下的股市又让后知后觉者在股市里买到了教训。从2008年到现在要死不活的股市告诉大家，投资有风险。然而，过去十年稳步并且急剧上涨的房屋价格又从另一个方面告诉大家，你必须投资，你一定要冒险，但是要冒对地方。
    让我们再来说说银行的存款利息。为了制造轻微的通货膨胀，通常中国央行所设立的一年期银行存款利息会稍稍低于CPI。然而刻意压低的CPI数字要了大家的命，因为这会直接导致中国央行所设立的一年期存款利息离谱的低，这也是比银行利息高的理财产品火爆的直接原因。而过去各个地方房地产的涨幅教育了我们的老百姓，买房子能有效地实现钱生钱。也就是十年前哪怕五年前你买入一套房子，现在回报绝对是令人愉快的，尤其是在北上广这样的城市。
    本人在2008年北京的二环与三环之间还可以看到8千元左右每平米的房价，现在多少我就不说了；在广州，2005年市中心的房价如果标6千元每平米都绝对是很高档的住宅了，现在市中心稍微好一点的地方都在4万每平米以上；即使是2005年的长沙市中心，2千元左右每平米可以买到别墅，现在同样的一个小区，二手房7千元每平米你一分钱都不能少。而长沙房价的涨幅在全中国是公认的低。
    为了土地财政，各级政府在有意无意地鼓励着房价的上涨。在天性贪婪的伟大的中国人民面前，迅速上涨的房价给予了部分人投资的绝佳机会，相辅相成之下，房价不涨才怪。当然如果缺了第四和第五个因素，房价也不会涨这么多。
    第四个因素，贪字当头的中国人
    以前有一个著名的说法，上海人把钱都穿在了身上，在假货盛行的今天，你一个挤地铁的女孩子拎着一个LV的包即使是真的，也没有人相信。因为价值近1/10甚至更低的高仿LV包满街都是。现在的中国人一有钱一般都会用两样东西来显示他有钱，一个肯定是车子，所以中国的豪车满天飞。昨天有主流媒体报道，中国进口的豪车价钱是国外市场的一倍两倍甚至三倍，但仍有人抢着买。满街的保时捷，奔驰，宝马开的人年龄越来越低，就是一个非常好的证明。
    另一个显示自己有地位有面子的当然是房子。现在中国的可怜的年轻的男孩子如果不备下一套100平米左右的住房连老婆都娶不进门，也就是我们说的“丈母娘经济”。女方这样做的目的不仅仅是炫耀，也是为自己今后的生活寻找一个保障，毕竟生活是要靠富有支撑的我们所谈的刚性需求就在这里。而这种刚性需求在中国大的可怕。在欧美，一般人40岁以前不会想到去买房子，因为他们不停地在搬迁，在尝试新的生活，在寻求更多的见识，寻找更好的工作。而中国的年轻人，还没有毕业，父母就将房子买了下来，这中间不少优秀的人从此也就这样了。这对中国社会的发展绝对是一大损失。

    第五点，社会发展不均衡

    改革开放以来，我们的社会得到了高速的发展。然而，也迅速拉大了贫富的差距和地域发展的不均衡。资源越来越多的在向发达地区一线和二线城市集中。一线城市与二线城市的差距在变大，二线城市与三线城市的差距在变大，三线城市与各个县城、乡镇的差距在变大，乡镇与农村之间的差距也在变大。想想看看，最好的医院，最好的教育资源，最好的资讯都越来越多的集中在一二线城市，作为年轻人的你，能不向往吗？

    中国落后的农村现在把子女考大学当成了头等大事，因为作为父辈的他们已基本上无力改变现状，他们将全部的希望寄托在儿女考大学身上。我母亲住在大学里面，前两年曾为她请了一位大学生做一点家务，我们也想借这个机会帮助贫困的学生增加一点收入，所以指明要求请到的学生家里必须是贫困的。人倒是请到了，结果发现什么事都不会做。询问的结果是这位学生家里的确非常穷，但是父母亲、爷爷奶奶坚决不让他干活，从小如此，就让他拼命的考大学。真担心这些从小就不劳动的新一代将来是否能成为国家的栋梁之才。这些从贫困地区考出来的大学生，看到比他们先进发达得多的城市，看到比他们生活舒适得多的市民，他们还会想回去吗？基本上永远都不会再想到回老家。并且个别穷怕了的人其极端就是追求利益的最大化，你让他保持一个平和的心态基本上不可能。也就是说，他一定会想方设法的进入大城市，最好是北上广这种超级城市，哪怕是蜗居，哪怕不吃不喝的供一套住宅多年，他们也心甘情愿。因为他们认为，只有在城市，尤其是一线城市，买了一套房子才能证明自己真正的脱贫扎了根。每年高达700万的大学毕业生，超过半数来自于农村，如果他们中间的一半做梦都想去北上广这种超级城市，直接带来的就是天量的住房的刚性需求。

    这五个因素在中国同时存在。对于一线城市来说，可能第五个因素占比稍稍大一些。同样的一个员工，大学毕业工作五年，在作为三线城市的长沙月收入大概在6千元左右，在广州这样的一线城市，他可能可以拿到8千元左右，但两个城市城区的房价相差不止三倍。第五个因素就可以部分地解释这三倍房价差距的原因。对作为省会城市的长沙来说，它的资源优势又明显好过相隔不到25公里的湘潭市，两个城市的房价竟然相差不止一倍，而人均收入差不了多少。

    在中国，房地产有他独特的属性。第一，它不具备流动性。你看看煤炭和钢铁，大多数的大企业都是国有的，理应政府对价格的控制力非常的强，但煤炭和钢铁具有超强的流动性，也就是全世界都在中国做生意。例如，十年以前，作为煤炭消耗的绝对大户广东省，发电用的煤必须从山西和陕西远距离运到广东，当他们发现从澳洲等海外国家直接进口煤成本远远低过从山西采购时，他们毫不犹豫地终止了向山西买煤而转向进口。中国的煤炭价格在经历了前几年疯狂暴涨后同样疯狂的下跌，其中有企业本身产能过剩的因素，更多的应该是进口煤以价廉物美对市场的冲击。

    房子则不同，你在一座城市建好的房子抗不走，其他的城市的房子也扛不进来，造成房屋的销售地域性非常强。你想想看，如果欧美的房子能扛到中国，中国的房地产也会像煤炭和钢铁一样的，不可能这么疯狂的涨，而事实上则做不到。这就是商业上著名的online和offline的区别。因为强烈的地域因素完全可以造成同一个城市不同的区完全不同的房屋价格。例如，北京的某些地段的学区房比相隔甚至100米远的非学区房价格可以贵在一倍甚至两倍。有些时候，商品房所处的远近并不十分重要，与你所能享受到的资源有极大的关系。例如靠近地铁的商品房就要涨价。房地产这种online的属性造成了调控的困难，如果咱们要真的调控的话，就是要平衡各个地区所能享受到的资源，缩小地域之间发展的差距。无论怎么说，房子是不能吃的。它的更新换代也没有你所吃的大米这么快速。一套房子建好以后，平均要使用30年以上。这10年来，中国集中了几乎全部的资源在房地产领域（说房地产绑架中国经济的确是不为过）。

    我们不认为简单的调控对压制房价有太大的效果，因为房价的涨跌与很多因素有关。当你将更多的资源向二线三线四线城市倾斜，当人们在三线四线城市也能过上与一线城市相媲美的生活质量的时候，谁会愿意每天在路上来回花两个小时以上去工作？谁会愿意再住在异常拥挤的城市里面？为了第一套房子而将自己的生活费用压到最低？人只能活这一次，几十年的光阴过的非常的快，我相信越来越多的人开始意识到将更多的钱花在享受生活，而不是拥有两套三套空洞洞的住房更有价值。当然，作为过去十年无可争辩的投资理财冠军的房地产，你要让人家打消房屋投资的兴趣，最直接的办法就是房地产连续两年甚至三年不涨。而真正发展一个健康的股市，拓宽人们的理财渠道，让老百姓真真正正的享受到我国高速经济发展所带来的成果，如果股市从现在开始保持每年10%以上的增幅，如果我们不谈房价下跌，只谈连续两年房屋价格不涨，你看看那些投资理财的人会怎么做。答案不言而喻。

    虽然政府和老百姓都把房屋当成商品，都宣传房地产市场是典型的市场行为，我个人不这样认为。至少在中国不是。

    我们认为，市场所容纳的房屋总量是会到达饱和点的，当然这个饱和点与经济发展有直接的关系，例如东莞。10多年以前，异常旺盛的制造业同样拉动了当地对住房的旺盛需求（至少是租房）。随着东莞产业结构调整，大批的人员因为失去了工作而离开东莞。现在东莞市房屋的价钱比相隔只有30公里左右的广州低不止一半。当然，东莞还不是最惨的。距东莞50公里的某市，因为前几年被大家所看好，大量的房地产商进驻，造成了今天惨不忍睹的局面。

    社会需求的饱和点什么时候到来，我们很难预测。这也许是某些经济学家眼中的拐点。但是，从现在开始，新房的交易量和建设量一定会加速的下滑是不争的事实，各级政府兴建的巨量保障房入市正加速饱和点到来。我们从现在开始，应该谈市场房屋成交的总量，而不应该仅仅谈论新房的成交量。已经建好的房子作为二手房的成交在市场上的比例会越来越大。就像轮胎一样，目前新车对轮胎的需求与正在使用的汽车对轮胎的需求大约是3:7。房地产商当然希望他天天建新房，你天天买新房。大家认为现实吗？这是不可能的。尤其在市场的房屋总量达到饱和点以后更不可能。

    我们不认为今后五年中国市场对房屋的总需求会有大幅的下滑。但是，从现在开始，中国绝对不需要那么多的房地产商了。中国对新房的需求大幅下滑越来越成为一个不争的事实。努力做好旧房的翻新和维护同样会催生一个很大的产业群。其实某些大的房地产商已经看到了这个挡不住的结局，开始在向多元化方向发展，例如某集团现在在中央电视台拼命的卖水就是个例子。

    当然，旧房的翻新和维护的成本远远低过建新房。至少它不需要那么多的钢筋和水泥，它不需要再用那么多的新土地（已经占好了）。如果你根据我们对钢筋水泥的需求下滑来判断中国经济变差了会给人笑话的。从现在开始，中国GDP的增幅可能还会下滑，但老百姓的生活质量却会逐步的大幅提高。因为我们完全没必要将你所住的房子拆了又建新房子。德国的GDP的年增幅连1%都不到，但德国人的生活质量比我们高得多。

    与欧美不同，中国房地产与股市不连动，甚至相反，2008-2013年是中国房地产疯狂发展时期，却是中国股市惨不忍睹时期。在中国，房屋成交价下滑会推动股市上涨。

    最近有房地产大佬讲，中国房屋价格还要涨十年，因为中国经济还在高速发展。如果房屋价格与人均收入比合理，此话靠谱，但大家认为合理吗？

    房价开始下滑了，最急的第一是地方政府，第二是房地产商，第三是拥有多套房屋的人，第四才是中央政府。既然大家将房屋当商品卖（商品房），你就不能只允许只涨不跌（事实上也做不到），房价下滑受刚需者欢迎，当然被抄房者痛恨。但房价泡沬不挤掉一些，实体经济难更快地发展。

    政府正在将更多的钱花在改善民生上面，让每个人都能受到良好的教育，让每个人的出行都方便，让每个人都能喝到干净的水，呼吸到新鲜的空气，看得起病，让我们的物价保持异常的稳定和低廉，让每个老百姓有屋住，有生存的安全感，有更多的钱出门去看世界，我们看到新一届政府在努力缩小贫富差距，努力縮小地域发展的不均衡，我们对中国的发展前景充满信心。